(Chinese only) 政府及金管局自2009年以來多次推出「審慎監管措施」，希望藉此壓抑樓市炒風，減低週期逆轉時樓價下滑對本地整體經濟可能產生的影響。然而，在有關措施實施後，物業價格仍節節上升。差餉物業估價署資料顯示，自金管局在2009年10月推出住宅按揭貸款的審慎措施起，房地產價格直至今年4月上升了149%。
拖累二手供應萎縮
由於2009年至今，全球利率偏低導致資金泛濫，熱錢流入本港資產市場，加上勞動力成本增加等因素，故此樓價上升在預期之中。但當局有關措施確實令住宅轉手進一步放緩，拖累樓宇整體供應，或多或少推高了交易價格。事實上，土地註冊處的數據顯示，本地一手及二手市場在今年首5個月成交分別為7498及18515宗，相比2010年同期分別上升20%及萎縮63%。由於一手樓基數相對較低，一手供應的增加難以彌補二手供應量的萎縮，故此整體物業成交在本年度首5個月跟2010年同期相比下跌約六成。整體實際住宅供應未能滿足市場需求，令樓價持續上升。
此外，政府希望透過增加印花稅，從而推高交易成本，減低投資及投機需求，有關稅項卻間接「幫忙」推高樓價。其中一大原因是地產商為刺激置業意欲，在政府推出或調整稅項後為買家提供相應補貼優惠，令入市買家對一手物業趨之若鶩。鑑於相關費用某程度上已反映在一手物業價格上，往後一手物業價格的升勢亦帶動二手樓價上揚，最終抵消了監管措施的目的。
活躍的二手市場能夠反映資產的實際價值，透過市場調節機制，促使社會更有效地分配資源。長遠來看，側重一手市場的發展或將導致兩難局面。假設發展商在售出房地產項目後不再投資本地市場，本地資金將集中在發展商的資產負債表上，貨幣乘數效應及正面財富效應將未能釋放出來。反之，若一手物業市場持續熾熱，發展商將有強烈意欲再投資到本地房地產市場，政府賣地價格難以明顯向下調整，加上建造業勞動力短缺、建築成本上漲，無論是實際樓價，還是市民對樓價的展望，可能長期維持在較高水準。
我們理解金管局在5月19日推出新一輪有關物業按揭的監管措施，其出發點在於穩固本港金融體系，希望通過政策配套提升銀行風險管理和抗震能力，減輕一旦樓市調整時會衍生的金融風險。然而，由於市場需求難以被規範，我們建議當局應該撤除相關規管性措施，讓二手市場房屋供應自行調整，再增加土地供應，透過供應主導的解決辦法，讓市場因素決定資產價格。
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