2002 年 12 月

工 商 月 刊

立 法 會 工 作 報 告

穩 定 樓 市 　 帶 動 經 濟

總 商 會 立 法 會 代 表 田 北 俊 議 員 剖 析 港 府 新 推 穩 定 樓 市 措 施 ， 對 復 興 樓 市 和 整 體 經 濟 的 效 用

經 過 兩 個 月 的 研 究 ， 政 府 早 前 終 於 宣 佈 了 九 項 穩 定 樓 市 措 施 ， 包 括 暫 停 賣 地 、 終 止 居 屋 計 劃 、 停 售 公 屋 、 暫 停 鐵 路 沿 線 物 業 項 目 等 。 綜 觀 該 些 措 施 普 遍 獲 社 會 歡 迎 ， 即 使 未 必 可 即 時 產 生 顯 著 效 果 ， 但 就 中 、 長 期 而 言 ， 相 信 可 對 下 滑 的 樓 價 發 揮 穩 定 作 用 。

眾 所 周 知 ， 樓 市 對 香 港 經 濟 相 當 重 要 ， 樓 市 不 穩 ， 對 經 濟 牽 連 甚 大 。 正 如 政 府 所 講 ， 與 1997 年 樓 市 高 峰 期 相 比 ， 目 前 樓 價 已 大 跌 近 六 成 半 ， 是 香 港 連 續 四 年 通 縮 達 12% 的 主 因 。 嚴 重 、 持 久 的 通 縮 ， 已 削 弱 市 民 的 消 費 信 心 和 投 資 者 在 港 投 資 的 意 慾 ， 加 深 香 港 經 濟 困 難 ， 若 持 續 下 去 ， 後 果 不 堪 設 想 。

減 少 干 預 市 場

現 在 政 府 宣 佈 的 一 系 列 措 施 ， 不 僅 直 接 有 助 穩 定 樓 市 ， 而 且 傳 遞 了 一 個 重 要 訊 息 ， 就 是 政 府 要 退 出 市 場 ， 減 少 干 預 。 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 也 表 明 ， 政 府 的 角 色 會 改 為 集 中 於 供 應 土 地 和 提 供 租 住 房 屋 。

對 於 政 府 這 個 決 定 ， 我 是 十 分 支 持 的 。 政 府 的 主 要 工 作 ， 應 該 是 提 供 足 夠 公 屋 ， 讓 經 濟 能 力 較 低 的 市 民 租 住 ， 而 不 是 廉 價 出 售 用 納 稅 人 金 錢 興 建 的 居 屋 和 公 屋 ， 硬 要 在 數 年 間 達 至 七 成 市 民 置 業 的 僵 化 目 標 。 況 且 ， 私 人 樓 價 很 多 已 跌 至 接 近 居 屋 價 格 ， 按 揭 息 率 又 處 於 低 位 ， 居 屋 申 請 人 早 有 能 力 負 擔 私 人 樓 ， 故 政 府 無 必 要 再 出 售 房 屋 ， 干 預 市 場 ， 令 樓 價 再 跌 。

至 於 有 人 批 評 有 關 措 施 只 有 利 地 產 商 ， 因 而 提 出 反 對 ， 我 是 不 同 意 的 。 樓 價 平 穩 對 地 產 商 的 確 有 利 ， 但 最 重 要 的 是 使 本 港 經 濟 得 益 。 目 前 地 產 商 的 存 貨 只 有 七 萬 個 單 位 ， 但 樓 市 是 關 乎 百 多 萬 置 業 家 庭 、 數 百 萬 人 的 消 費 意 慾 ， 以 及 海 內 外 投 資 者 的 信 心 。 哪 一 方 面 最 重 要 ， 實 在 顯 而 易 見 。

放 寬 樓 按 七 成 上 限

不 過 ， 要 盡 快 全 面 穩 定 樓 市 ， 包 括 一 手 及 二 手 樓 市 場 ， 這 些 措 施 仍 然 未 足 夠 。 我 認 為 金 管 局 應 放 寬 樓 宇 按 揭 貸 款 七 成 上 限 的 指 引 ， 讓 銀 行 根 據 個 別 情 況 ， 靈 活 處 理 按 揭 貸 款 申 請 。

據 政 府 資 料 ， 與 1997 年 12 月 的 情 況 相 比 ， 目 前 不 單 樓 價 已 下 跌 62% ， 按 揭 貸 款 利 率 亦 下 調 不 少 ， 由 當 時 大 致 為 10.5 厘 （ P+1 厘 ） ， 減 至 現 時 約 2.5 厘 （ P-2.5 厘 ） 。 因 此 ， 市 民 對 物 業 按 揭 供 款 的 負 擔 能 力 ， 同 期 大 約 上 升 了 73% 。

隨 著 上 述 九 項 措 施 發 揮 作 用 ， 相 信 樓 價 再 大 跌 的 機 會 不 大 ， 何 況 市 民 承 擔 能 力 又 上 升 不 少 ， 貸 款 風 險 實 質 已 隨 之 降 低 ， 因 此 ， 政 府 確 實 可 要 求 金 管 局 放 寬 七 成 按 揭 上 限 ， 以 加 大 救 市 力 度 ， 盡 快 刺 激 經 濟 。

雖 然 政 府 指 市 場 上 有 發 展 商 提 供 的 二 按 及 按 揭 證 券 有 限 公 司 的 按 揭 保 險 計 劃 ， 可 令 物 業 按 揭 超 過 七 成 ， 但 我 認 為 前 者 只 適 用 於 一 手 樓 ， 而 二 手 樓 按 揭 就 要 參 加 後 者 ， 但 由 於 有 關 審 批 條 件 其 多 ， 使 用 率 一 直 偏 低 。 除 非 當 局 對 該 計 劃 加 以 改 良 ， 使 其 普 遍 在 二 手 樓 市 場 採 用 ， 問 題 才 算 不 大 。

促 進 物 業 交 投

我 認 為 若 放 寬 有 關 上 限 ， 會 有 助 物 業 特 別 是 二 手 樓 的 交 投 ， 因 而 令 經 濟 更 快 活 躍 起 來 。 我 計 劃 於 十 二 月 中 在 立 法 會 提 出 議 案 ， 促 請 政 府 重 新 考 慮 此 建 議 。

在 九 項 措 施 當 中 ， 停 止 賣 地 雖 然 會 令 政 府 收 入 減 少 ， 加 深 財 赤 ， 卻 有 助 經 濟 因 樓 市 復 甦 而 轉 活 。 在 平 衡 兩 者 後 ， 我 覺 得 若 能 忍 受 一 時 的 陣 痛 ， 換 取 經 濟 好 轉 ， 是 正 確 的 一 步 ， 而 且 隨 著 經 濟 好 轉 ， 政 府 未 來 收 入 也 會 增 加 。 政 府 目 前 首 要 做 的 就 是 在 節 流 上 加 把 勁 ， 以 免 財 赤 加 劇 。

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