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2002 年 11 月

工商月刊

封面故事

華南房地產： 自住或投資？ brands.jpg (45739 bytes)

總商會助理經濟師 朱丹 認為，中國經濟快速增長、人均收入日益提高和外資源源湧入，莫不助長廣東省房地產業的蓬勃發展

此刻，香港地產市道一片沈寂，但距離香港僅數哩之遙的廣東省房地產市場卻生機勃勃。今年上半年，廣東省的住屋和商品房銷售額比去年同期增長 17% 。住宅物業的空置率則較去年下降 1.4% 至大約 26% 。

香港人助長了內地房產需求的增長。本地傳媒每天都播放廣告，推售較香港住宅單位更大的「樓房」，售價更加實惠，加上香港明星的懇切推薦，的確對港人吸引力非凡，認為能藉此改善生產質素。

根據政府一項調查顯示，香港人在內地擁有 189,000 個住宅單位，其中 88% 即 166,000 個位處廣東省，集中在東莞和深圳。

港人在內地置業的熱情於 1997 年金融風暴之後，顯著降低，直到 2000 年始見逐步回升。

單於去年，港人便在內地投資了合共 87 億港元，購置 19,500 個單位，預計今年會增加到 21,000 個，總值達 100 億港元。按置業國際的數據，今年頭十個月港人在內地置業所用的金錢較去年同期上升 16% 。

自住或投資？ coverstory1.jpg (19382 bytes)

在經歷本港房地產泡沫爆破及內地「爛尾樓」的教訓後，港人在內地置業的態度已變得較前謹慎。

高力國際統計顯示，港人在華南地區特別是深圳購置和投資豪華住宅是大勢所趨。

該公司廣州辦事處黃少媚估計，截至本年第三季末，當地 18% 豪華物業，即近 3,000 個單位，皆由香港投資者持有。

去年涉及港人的總值 87 億港元房地產交易中，只有 10 億港元左右是銀行貸款。因此，不難推斷大部分房屋都是由在內地工作的港人以人民幣支付。據政府統計處數字，現有約 165,000 名香港人在廣東工作，其中 80% 是管理階層，故有較強的購買力，也有在當地置業的需要。

過半在內地置業的港人買樓自住，但仍有許多無需在內地工作、短期內也不打算移居內地的港人這樣做。他們是否旨在投機呢？

內地樓盤廣告存在一些共同特點：樓盤大多位於市郊，四周環境優美，推崇悠閑生活方式，且強調往返香港和鄰近內地城市的交通便利。

這些樓盤的目標客戶顯然不是那些在內地工作的港人，因他們的首要考慮是利便上班。這些樓盤的目標客戶是那些想在內地擁有度假屋的港人。

黃女士說：「香港市民在深圳置業，通常是想在內地度假。前往中國交通方便和內地生活費較低，港人多認為在華南買樓物有所值。」

香港大學房地產及建設系客座教授鄒廣榮博士說：「內地樓市日趨成熟，在內地置業的港人數目還有望上升，特別是用於度假的需求會更加旺盛。」

他續說：「不過，鑑於內地物業交易費高、稅制複雜和法制不太健全，他們為了投資而在南中國置業的動機不那麼強。而且，房地產供應充裕亦壓抑了此地區的樓價增長，近兩年實際上無大變動。」

樓市蓬勃 coverstory4.jpg (16297 bytes)

事實上，廣東省居民仍是省內房地產市場需求的主要來源，香港買家僅佔 10% 。尤其是中央政府取消了單位分房，實施住房貨幣化分配制度，這個勢頭將會增強。

去年，中央政府合共發放了住房資金 13.07 億元人民幣。這個數額雖只佔銷售總額 2% ，卻有拋磚引玉之效。 2001 年廣東城鎮居民的人均收入較上年錄得 7.6% 增幅，購房能力和意欲均有所加強，商業銀行遂乘勢積整推銷住房按揭貸款。

雖然如此，住房按揭貸款要在中國興起，相信並不容易。過往幾十年的計劃經濟，沒有私人向銀行貸款買樓的先例。再者，中國人「不使未來錢」、「量入為出」等傳統觀念，意味銀行需大力推銷，以吸引準客戶。

房地產市場偌大，住宅按揭業務雖是近幾年才開展，卻發展凌厲。內地居民日益富裕，對經濟前景信心十足，勇於借貸消費。這是令廣東省房地產市場交投暢旺的根本動力之一。

除此之外，今年廣東省二手樓市場交投日趨活躍，二手樓交易所涉及的面積是同期新樓銷售面積的 28.5% 。這將進一步促進一手樓市場的繁榮。

謹慎的香港發展商

2001 年，廣東省的房地產投資額為 972.3 億元人民幣，較 2000 年增長 13% ，而今年增勢更甚，一至七月的商品房投資達 414 億元人民幣，較去年同期增加 39.3% 。如此強勁的投資當然源於發展商對後市樂觀。

需要留意的是外資只佔其中 2.6% 。再綜觀全國， 2001 年外商在房地產開發的投資較 2000 年下降 5.2% 。

近年香港經濟不景，各行各業紛紛北望神州。香港幾家大型地產商如長江、新鴻基、囱基、九龍倉及新世界均有內地地產項目，惟他們的取態已轉趨審慎。

新鴻基最新一期年報顯示，只有不到 10% 的生意額來自香港以外地區。另外，長江在中國的項目很多，業務遍及中國八個城市，在南中國的廣州、深圳、東莞及珠海均有項目，但整個集團只有 7% 營業額來自中國。同樣，九龍倉的中國地產業務對集團的貢獻也不超過 6% 。只有囱基與新世界的中國業務比重較大，均超過 10% 。

反之，一些在香港名氣較小發展商的中國業務比重卻較大，如合生創展、百仕達等均活躍於廣東。然而，他們已經本地化，很少內地人會認為他們是香港發展商。

在中國這個特定的環境裡，房地產市場還未完全規範，故發展商與當地政府的關係十分重要。土地拍賣的價格往往比政府協議出讓的價格高出 20% 。在廣東省，也不是所有土地都是按公開拍賣的方式出讓，雖然這是政府改革的方向。

鄒教授說：「要在房地產這個行業生存，本地經驗十分重要。對當地法例、稅制及地區環境的認識，是地產項目能否成功的關鍵。就如香港，雖是國際都會，但大發展商卻都是本地公司。」

樓市泡沫 ? coverstory2.jpg (18319 bytes)

中國經濟快速增長、人均收入不斷增加及大量外商擁入，莫不顯示房地產業商機處處，於是發展商蜂擁而至。但今年上半年房地產投資的增幅之大，遠超過銷售的增幅。去年開始，就有許多分析家認為中國樓市或已產生泡沫。

然而，地產商投資的熱情不但不減，反更持續高漲。原因何在？概因房地產在中國仍是一個高利潤的行業。投資年利潤率平均為 20% 左右，高出其他行業平均利潤的一倍以上。

究竟，廣東省樓市是否真的瀕臨泡沫邊緣呢？

中國當前的商品房空置率在 26% 左右。美國商品房的空置率為 7% ，香港則是 3 至 4% 。國際公認的房地產開發紅燈空置率為 10% 。廣東的空置房面積佔全國 20% 。

空置率高是出於計劃經濟時代遺留下來的高成本、低質量「死」庫存。由私人發展商開發的樓盤空置率不高，這也是為何空置率這麼高時，房價卻無大跌。

coverstory5.jpg (18483 bytes) 房地產業的過度投資與政府的宏觀經濟策略有關。中國本地生產總值的增長對房地產的依賴程度較高，貢獻約 1.6% 。今年，廣東省在房地產投資增加 39.6% 的同時，其他基本建設的投資卻下降 3% 。市場明顯供過於求，今年上半年，廣東商品房價格因而下降 3.3% 。

目前，好些地產投機者已轉移陣地，改而投資內地其他可提供更豐厚回報的市場，尤其是樓價保持穩定的上海。在上海，投機者所購置的物業相信佔銷售總數泰半。在廣東，買樓目的通常是自住，而非炒賣。

隨著華南地產市場獲得內地及香港投資者支撐，未來數年料會依然供需兩旺。供求若能保持平衡，價格便會平穩，投機人士亦會更向北進發。 B

朱丹為總商會助理經濟師，電郵： ruby@chamber.org.hk 。

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